Month: November 2024

Bolehkah cawangan menolak untuk menerima arahan daripada Ibu Pejabat?

Ya, terdapat kes di mana REA Cawangan tidak mahu mengikuti arahan daripada Ibu Pejabat. Walaupun kes ini jarang berlaku, izinkan saya jelaskan.

Bagaimana ini boleh berlaku?

Sebagai contoh, Ibu Pejabat telah menubuhkan sebuah cawangan dengan seorang REA sebagai pengurus tetap yang memegang 40% saham. Ibu Pejabat pula mempunyai 2 REA yang masing-masing memegang 30% saham. Apabila salah seorang REA kanan di Ibu Pejabat memindahkan sahamnya kepada pewarisnya (REN), pemilikan saham menjadi: 30% (REA Ibu Pejabat), 30% (REN Ibu Pejabat) dan 40% (REA Cawangan). Apabila REN menggabungkan sahamnya dengan 40% di Cawangan, dia mengambil alih kawalan ke atas cawangan tersebut. REA Cawangan mendominasi perniagaan di cawangan kerana dia menawarkan “urusan” yang lebih besar dengan REN, yang memerlukan dia meneruskan perniagaan di cawangan tersebut.

Hujah –
Skim liberalisasi membolehkan entiti tidak berdaftar (dalam kes ini 30% milik REN) untuk terus memegang saham tersebut. Walau bagaimanapun, pegangan saham yang lebih besar oleh 2 REA yang tinggal adalah tidak seimbang – REA Cawangan memegang 40% manakala REA Ibu Pejabat hanya 30%. Walaupun jumlahnya adalah 70% (>51%), pegangan saham REA Cawangan adalah lebih tinggi daripada REA Ibu Pejabat. Ini menjadikan REA Cawangan lebih berkuasa daripada REA Ibu Pejabat.

Baca lebih lanjut tentang liberalisasi di sini.

Oleh itu, kelulusan Lembaga untuk perkara ini memerlukan penilaian teliti terhadap situasi di bawah pelbagai undang-undang – Akta Syarikat dan Akta VAEP.

Memandangkan perniagaan berorientasikan keuntungan, keuntungan cawangan mungkin mendorong cawangan untuk berpisah daripada Ibu Pejabat jika ia cukup menguntungkan. Oleh itu, daya tahan cawangan memerlukan sistem pengagihan kuasa yang lebih seimbang bagi memastikan kedua-dua pihak dapat kekal bersama. Ia memerlukan usaha yang besar untuk mewujudkan sinergi antara Ibu Pejabat dan cawangan, dan sebaliknya.

分行可以拒绝接受总部的指示吗？

是的，有一些案例中，分行的注册房地产代理（REA）不愿意遵循总部的指示。虽然这种情况比较罕见，但让我来解释一下。

这种情况是如何发生的？

例如，总部成立了一个分行，任命一名REA为驻点经理，他持有40%的股份。而总部有两名REA分别持有30%的股份。当总部的一位高级REA将其股份转让给其后代（REN）时，股份分配变为：30%（REA总部）、30%（REN总部）和40%（REA分行）。当该REN与分行的40%股份合并后，他便掌控了分行。分行的REA在业务上占据主导地位，因为他与REN达成了更大的“交易”，从而促使REN要求继续在分行开展业务。

争论点
自由化计划允许非注册实体（在本案例中，REN持有的30%股份）继续持有股份。然而，两位REA的持股比例却出现了不平衡：分行REA持股40%，而总部REA仅持股30%。尽管总比例为70%（>51%），分行REA的持股比例仍高于总部REA。分行REA因此比总部REA更具权力。

阅读更多关于自由化的信息：

因此，董事会在处理此类事项时，需要根据《公司法》和《VAEP法》等多种法律对情况进行仔细评估。

由于商业的本质是盈利，当分行的利润足够诱人时，分行可能会选择脱离总部。因此，分行的可持续发展需要一种更为平衡的权力分配体系，才能确保双方维持合作关系。在分行与总部之间建立协同效应需要大量努力。

Cawangan – bermaksud pejabat jarak jauh yang ditubuhkan oleh firma agensi hartanah. Ia boleh berada dalam Negeri/Kawasan, atau di luar Negeri/Kawasan.

Ibu Pejabat (HeadQ) – bermaksud firma asal yang mula-mula ditubuhkan, iaitu “ibu” kepada semua cawangan.

Apakah perbezaannya apabila anda menyertai cawangan berbanding menyertai firma Ibu Pejabat?

Tanpa mengambil kira Valuers, Appraisers and Estate Agent Rules 1986, apakah perbezaannya apabila anda menyertai cawangan firma agensi berbanding menyertai agensi yang berdiri sendiri?

Agensi berdiri sendiri bermaksud entiti tunggal – sama ada pemilikan tunggal, perkongsian, atau Sdn Bhd yang TIDAK mempunyai entiti lanjutan atau syarikat subsidiari – iaitu TIADA CAWANGAN. Perlu diketahui, firma pemilikan tunggal boleh mempunyai cawangan, tetapi setiap cawangan tidak berbeza dengan Ibu Pejabat. Dalam pendaftaran cawangan BOVAEP, nombor pendaftaran adalah E(3)XXXX/Y – Y ialah cawangan baru kepada Ibu Pejabat E(3)XXXX, sama seperti Sdn Bhd – E(1)XXXX/Y.

Dalam nomenklatur ini, E(Z)XXXX/Y adalah cawangan kepada E(Z)XXXX, dan oleh itu mesti mengikut arahan E(Z)XXXX. Jika tidak, tiada tujuan untuk menubuhkan cawangan jika cawangan tidak menerima arahan daripada Ibu Pejabat.

Baca lebih lanjut tentang “Ibu Pejabat kehilangan kawalan terhadap Cawangan” di sini.

Dalam senario yang jarang berlaku ini, ia bermaksud Ibu Pejabat kehilangan kawalan terhadap cawangan. Dengan kata lain, Ibu Pejabat tidak dapat campur tangan dalam kewangan dan pengurusan cawangan.

Oleh itu, bagi anda yang menyertai cawangan, ingatlah bahawa REN beroperasi di bawah pengawasan REA dalam cawangan tersebut. Walau bagaimanapun, REA anda mungkin tidak mempunyai kawalan penuh terhadap perniagaan kerana dia berada di bawah Ibu Pejabat (yang bosnya juga REA).

Sebagai contoh, apabila cawangan bekerja dalam perjanjian Pemasaran Projek dengan Pemaju, sebenarnya cawangan itu tidak mempunyai banyak kawalan terhadap penglibatan ini. Ibu Pejabat yang dilantik. Pemilik perniagaan keseluruhan entiti (Ibu Pejabat dan Cawangan) bukan di peringkat cawangan.

Tambahan pula, anda tidak boleh menggandakan penglibatan kerana Ibu Pejabat mewakili seluruh rangkaian perniagaan di dalam negara. Ini bermakna apabila cawangan mendapat perniagaan untuk menjual projek, entiti undang-undang Ibu Pejabat yang terlibat! Anda tidak boleh menandatangani kontrak agensi lain dengan cawangan tempatan lagi – itu menggandakan! Contohnya, apabila ABC E(Z)XXXX dilantik untuk mengusahakan Pemasaran Projek, seluruh negara cawangan ABC E(Z)XXXX sudah dilibatkan!

Akibat daripada pembentukan penglibatan ini juga melindungi Ibu Pejabat daripada cawangan yang kehilangan kawalan. Ini bermakna, apabila cawangan berpisah daripada Ibu Pejabat, perjanjian undang-undang tidak terjejas – iaitu Pemaju Projek masih memegang Ibu Pejabat bertanggungjawab terhadap projek yang sedang berjalan. Dan, sememangnya, wang dibayar terus kepada Ibu Pejabat dan bukan kepada cawangan.

Jadi, anda boleh memahami bagaimana Ibu Pejabat secara strategik melindungi struktur perniagaannya untuk mengekalkan pelaburannya di cawangan. Walau bagaimanapun, terdapat kes di mana cawangan memisahkan diri daripada Ibu Pejabat dan mencuri perniagaan sekitar yang membawa kemusnahan kepada Ibu Pejabat.

Namun begitu, menurut Valuers, Appraisers and Estate Agent Rules 1986, cawangan tidak boleh dikawal lebih daripada 50% oleh REA cawangan. Selain itu, REA hanya boleh memegang saham (dalam Sdn Bhd) pada satu entiti perniagaan – sama ada Ibu Pejabat atau Cawangan, tetapi bukan kedua-duanya.

Jika anda ingin mengetahui lebih lanjut tentang undang-undang dan peraturan berkaitan, sila lihat pautan di bawah.

Kemaskini Liberalisasi

分支机构——指由房地产中介公司设立的远程办公室。这可能位于同一州/地区内，也可能位于州/地区外。

总部——指最初成立的原始公司，被视为所有分支机构的“母公司”。

加入分支机构与加入总部有什么不同？

撇开《1986年估价师、评估师和房地产代理规则》，加入一家中介公司的分支机构与加入一家独立中介公司有何区别？

独立中介公司的定义是单一实体，可以是独资经营、合伙企业或私人有限公司（Sdn Bhd），但没有任何扩展实体或子公司，也就是说，没有分支机构。需要注意的是，独资经营公司可以设有分支机构，但各分支机构与总部并没有实质性区别。在BOVAEP（马来西亚估价师、评估师、房地产代理委员会）注册中，分支机构的编号格式为E(3)XXXX/Y，其中Y代表总部E(3)XXXX的新分支，与私人有限公司的E(1)XXXX/Y编号相似。

在这种命名体系中，E(Z)XXXX/Y是E(Z)XXXX的分支，因此必须遵循E(Z)XXXX的指示。否则，分支机构的设立便失去了意义。

阅读更多关于“总部失去对分支机构的控制”的内容。

在这种罕见情况下，意味着总部对分支机构失去了控制权。换句话说，总部无法干预分支机构的财务和管理。

因此，对于加入分支机构的人员，请记住，房地产谈判员（REN）需在该分支机构内的房地产代理（REA）的监督下工作。然而，REA可能无法完全控制该业务，因为他需服从总部（同样是REA的老板们）的管理。

例如，当分支机构与开发商签订项目营销协议时，实际上分支机构对此协议没有太多控制权。总部是被正式委任的一方。整个实体的业务所有权（总部和分支机构）并不在分支机构层面。

此外，无法重复签署协议，因为总部代表整个国家范围内的业务网络。这意味着，当分支机构获得销售项目的业务时，被委任的是总部的法律实体！不能再与本地分支机构重复签署代理合同——这会构成重复行为！例如，当ABC E(Z)XXXX被委任进行项目营销时，全国范围内的ABC E(Z)XXXX分支机构已经被包含在内。

这种协议的形成也保护了总部免受分支机构失控的影响。这意味着，当分支机构脱离总部时，法律协议并不受影响——即，项目开发商仍然要求总部对正在进行的项目负责。而且，资金是直接支付给总部，而不是分支机构。

因此，你可以理解总部如何通过这样的系统，战略性地保护其业务结构，以维护对分支机构的投资。然而，确实存在分支机构脱离总部的情况，并对周边业务进行侵蚀，最终对总部造成破坏。

尽管如此，根据《1986年估价师、评估师和房地产代理规则》，分支机构不得由分支机构的REA控制超过50%。此外，REA只能在一个商业实体中持有股份——要么是总部，要么是分支机构，不能同时拥有两者的股份。

如果您想了解更多相关法律和规定，请查看以下链接。

自由化更新

Can a branch refuse to take instruction from the HeadQ?

Yes, there are cases in which the Branch REA does NOT want to follow instruction of the HeadQ. Although this is rare, let me explain.

How can this happen?

Example, HeadQ has formed a branch with 1 REA as resident manager and he holds 40% of the shares. HeadQ has 2 REAs who owns 30% each. When one of the senior REAs in HeadQ passes on the shares to his descendant (REN), it becomes 30% (REA HeadQ), 30% (REN HeadQ) and 40% (REA Branch). When the REN combines his share with 40% of the Branch, he takes over the branch. The branch REA dominates the business at the branch because he offers bigger “deals” with the REN who requires him to continue business in the branch.

Argument – liberalization scheme allows the non-registered entity (in this case 30% held by the REN) to continue holding this shares. However, the bigger share holding by the 2 remaining REAs – branch REA is 40% and HeadQ REA is only 30%. Despite being 70% (>51%), the branch REA is higher than the HeadQ REA. The Branch REA becomes more powerful than the HeadQ REA.

Read more about liberalization here.

Therefore, approval of the Board on this matter requires the careful evaluation of the situation under various laws – Companies Act and VAEP Act.

As business is about profit, the branch profit would motivate the branch to break away from the HeadQ when it is lucrative enough to do so. Therefore, the sustainability of the branch would require a more balanced system of power distribution to enable both to stay together. It take a lot to foster synergy with the HeadQ at branch level and vice versa.

Branch – means a remote office set up by an estate agency firm. This may be within a State/Region, or outside the State/Region.

HeadQ – means the original firm which was initially formed, being the “mother” of all the branches.

What difference does it make when you join the branch or you join the firm HeadQ?

Putting the Valuers, Appraisers and Estate Agent Rules 1986 aside, what is the difference when you join a branch of an agency compared to joining a stand-alone agency?

Then, it comes to the meaning of Stand-alone agency. A stand-alone agency means it is a single entity – being a soleprop, partnership or sdn bhd which has NO extended entity or subsidiary companies – means NO BRANCHES. Mind you, a soleprop firm can have branches, but individual branch is no difference compared to the HeadQ. In BOVAEP registration of branches, it is still E(3)XXXX/Y – Y being a new branch of the HeadQ E(3)XXXX, like that of Sdn Bhd – E(1)XXXX/Y.

In such nomenclature, E(Z)XXXX/Y is a branch of E(Z)XXXX, and thus follows the instruction of E(Z)XXXX. This is naturally so because otherwise, there is no purpose of forming a branch when the branch does NOT take instruction from the HeadQ.

Read more about “HeadQ loses control of the Branch” here.

In this rare scenario, it means the HeadQ loses control of the branch. In other words, the HeadQ cannot have any say in the finances and management of the branch.

Thus, for you who is joining a branch, do remember that a REN works under the supervision of the REA within that setup – the branch. However, your REA might not have full control of the business because he is under the HeadQ (bosses who are REA as well).

Take for example, when a branch works on a Project Marketing arrangement with a Developer, this branch actually does NOT have much control on this engagement. It is the HeadQ which is appointed. The business owners of the whole entity (HeadQ and Branches) is not at the branch level.

Furthermore, you cannot duplicate the engagement as the HeadQ represents the whole network of business within the country. What this means is – when a branch gets business of engagement to sell a project, it is the HeadQ legal entity that is engaged! You cannot sign another agency contract with a local branch again – it is duplicate! It is like when ABC E(Z)XXXX is appointed to work on a Project Marketing, the whole country of branches of ABC E(Z)XXXX is already engaged!

The consequences of how the engagement is formed also protects the HeadQ from branches losing control. Which means, when a branch breaks away from the HeadQ, the legal engagement is not affected – ie. the Project Developer still holds the HeadQ responsible for the project that is underway. And, of course, money pays directly to HeadQ and not to the branch.

So, you understand the system how HeadQ is strategically able to safeguard its business structure to protect its investment at the branches. Nonetheless, there are instances where the branches disintegrate from the HeadQ and cannibalize on the peripheral businesses to the devastation of the HeadQ.

Nevertheless, the VAEP Rules, 1986 does NOT allow a branch to have more than 50% control by the branch REA. And, a REA can only hold shares (in a Sdn Bhd) at one business entity – being HeadQ or Branch, but not both.

If you want to read more about the laws and regulations on this matter, check out my links below:

Liberalization updates