Di banyak negara yang memiliki pasaran hartanah yang matang, terdapat sekurang-kurangnya tiga mekanisme dalam mengawasi transaksi hartanah.
- Pemilikan tanah dan kepentingan di dalamnya.
- Mekanisme pembangunan – pemaju.
- Perantara pasaran dan profesional pengurusan urusan jual beli.
Pemilikan Tanah/Penyewaan/Transaksi
Bahagian ini banyak berada di tangan ahli politik dan penggubal undang-undang negara – bidang kuasa undang-undang tanah (Kanun Tanah). Di Malaysia, undang-undang tanah utama adalah Kanun Tanah Negara di Semenanjung Malaysia, Kanun Tanah Sarawak (Bab 81) di Sarawak dan Ordinan Tanah Sabah di Sabah. Pejabat tanah masing-masing merupakan kuasa pentadbiran dalam hal-hal tanah, dengan kuasa eksekutif tertinggi terletak pada Pihak Berkuasa Negeri (Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri).
Mekanisme Pembangunan Pemaju dan Pembina
Undang-undang yang mengawal bahagian ini untuk tujuan kediaman adalah Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan & Pelesenan), dan Parlimen akan membahaskan Rang Undang-Undang baru yang dipanggil “Rang Undang-Undang Pembangunan Hartanah” untuk merangkumi hartanah bukan kediaman. Pembina dan pemaju adalah pengeluar hartanah, dan terdapat undang-undang yang melindungi pembeli (kediaman) dan akan segera merangkumi hartanah komersial, industri dan jenis hartanah lain.
Selain itu, baru-baru ini terdapat undang-undang baru – Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman yang akan dibentangkan semula di Parlimen untuk perkara-perkara yang berkaitan dengan penyewaan kediaman. Undang-undang sedang berubah dan orang ramai perlu sedar akan hak-hak mereka di bawah undang-undang untuk melindungi diri sendiri. Terdapat banyak penipuan di luar sana, terutama dengan cara penipuan yang lebih berteknologi tinggi, termasuk aplikasi fintech, proptech – lelong dan kelumpuk pelabur. Orang ramai boleh kehilangan sejumlah besar simpanan yang susah payah diperolehi hanya kerana keputusan yang salah. Oleh itu, adalah amat penting untuk mengawal orang-tengah yang menjalankan peranan sebagai ejen.
Orang-Tengah dalam Transaksi
Transaksi (“urusan”) dijalankan antara pihak-pihak yang memiliki atau menyewa hartanah. Dalam banyak kes, pemilik tidak mengendalikan urusan tersebut secara peribadi. Ini sering berlaku dalam pemindahan hak milik tanah. Peguam adalah profesional yang mengendalikan proses urusan ini, dan mereka memastikan pemindahan hak milik dan pertukaran wang atau manfaat dalam transaksi ini berlaku dengan lancar.
Sudah tentu, dalam keadaan kampung dan tempat desa di mana mungkin tiada peguam (amalan undang-undang berdaftar), Penghulu kampung atau ketua kampung akan menjadi orang-tengah. Dalam hal ini, pejabat daerah atau jika ada pejabat tanah, pentadbir atau pegawai pejabat tanah juga menjadi pegawai dan orang-tengah dalam transaksi ini.
Jenis orang-tengah lain adalah broker dan ejen, penilai dan pengurus hartanah juga. Mereka adalah perantara yang memudahkan urusan transaksi – sama ada pemindahan hak milik – beli dan jual, atau pajakan, sewaan atau penyewaan.
Di Malaysia, bidang undang-undang yang mengawal orang-tengah untuk memastikan pembeli dan penyewa dilindungi adalah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta, 1981. Sebab utama adalah kerana pada masa lalu, ramai orang telah tertipu dalam membeli atau menyewa hartanah. Ramai yang telah kehilangan beribu-ribu dan puluhan ribu ringgit dalam penipuan haram ini.
Di bawah undang-undang ini, perantara untuk transaksi hartanah, yang melibatkan mana-mana 5 aktiviti-aktiviti di bawah ini adalah dalam definisi “Amalan Ejen Hartanah” S.22B(1A):
Seorang ejen yang terlibat dalam aktiviti berikut untuk yuran, komisen, ganjaran atau pertimbangan lain:
- Menjual hartanah
- Mencari untuk membeli atau menyewa hartanah
- Menyewa, memajak atau menyewakan hartanah
- Memperkenalkan atau mempromosikan atau mengiklankan hartanah untuk tujuan di atas
- Pentadbiran penyewaan hartanah
adalah dikawal di bawah undang-undang ini.
Orang yang layak untuk menjalankan “amalan ejen hartanah” di atas dalam undang-undang dipanggil “Ejen Hartanah Berdaftar” – REA. Oleh itu, melainkan seseorang itu secara sah memenuhi syarat sebagai Ejen Hartanah Berdaftar (REA), adalah suatu tindakan jenayah untuk terlibat dalam urusan di atas – menjual, mencari, menyewa, memperkenalkan dan pentadbiran penyewaan mana-mana hartanah.
Siapa itu Perunding Perejenan Hartanah (REN)?
Undang-undang membenarkan orang ini – REA, untuk mengupah atau mendirikan pasukan jurujualnya – Perunding Perejenan Hartanah. Setiap REA yang memegang kuasa untuk menjalankan amalan – ‘authority to practice’ dibenarkan mengadakan tidak lebih dari lima puluh (50) orang REN. REN ini bekerja di bawah pengawasan REA ini seolah-olah kerja itu dijalankan oleh REA sendiri.
REN menyertai firma yang ditubuhkan oleh REA untuk menjalankan perkhidmatan Amalan Ejen Hartanah. Undang-undang juga menyatakan bahawa profesion amalan ejen hartanah hanya boleh dijalankan di bawah FIRMA (S.23 Amalan oleh Firma). Oleh itu, REN hanya boleh menyertai Firma Ejen Hartanah Berdaftar, dan bukan sekadar MANA-MANA FIRMA!
Oleh itu, JANGAN hanya ikut mana-mana orang yang mendakwa sah mengambil anda sebagai REN sehingga anda telah memastikan pejabat Amalan Ejen Hartanah Berdaftar (firma) yang mematuhi undang-undang. Kerana anda mungkin tertipu!
Bagaimana saya tahu saya menyertai FIRMA yang betul?
Pendaftaran firma ejen hartanah disertakan dengan Nombor. Berikut adalah tiga jenis firma:
E(1) XXXX – Sebuah Firma Ejen Hartanah Syarikat Sendirian Berhad.
E(2) XXXX – Sebuah Firma Ejen Hartanah Perkongsian.
E(3) XXXX – Sebuah Firma Ejen Hartanah Pemilikan Tunggal.
Terdapat peraturan dan Piawaian untuk diikuti semasa mengendalikan Firma Ejen Hartanah Berdaftar. Khususnya, nombor pendaftaran dan lambang Lembaga (tanda logo) mesti dipamerkan dengan jelas di papan perniagaan yang tergantung di luar pejabat. Selain itu, sijil penubuhan (sijil pendaftaran perniagaan) dan sijil amalan tahunan (kuasa untuk menjalankan amalan sebagai firma) mesti dipamerkan di tempat yang jelas di dalam pejabat (Peraturan 25G Kuasa untuk menjalankan amalan).
Oleh itu, demi menyertai firma ejen hartanah berdaftar yang sah, anda mesti memastikan anda dapat melihat sijil-sijil dan keperluan pendaftaran ini dipamerkan secara terang di pejabat. Jika TIDAK, anda mungkin tersalah MENYERTAI FIRMA YANG HARAM/PALSU! ANDA MUNGKIN DIMANIPULASIKAN UNTUK MENYERTAI PENIPUAN!
Sila memastikan SIAPA dan APA yang perlu diperhatikan apabila anda memilih untuk menyertai sesebuah firma perejenan hartanah. JANGAN tertipu!