Month: August 2024

Mengapa REN tidak boleh bekerja tanpa diawasi?

Sering kali, di kawasan terpencil, terdapat cawangan baru yang ditubuhkan oleh ejen hartanah untuk kepentingan sendiri. Mereka bercita-cita untuk mengendalikan pasukan baru Perunding Perejenan Hartanah (REN) bagi membina rangkaian perniagaan agensi hartanah. Adakah ini sah?

Undang-undang menetapkan bahawa REN membantu Ejen Hartanah Berdaftar (REA), seperti yang dinyatakan dalam Seksyen 22C(2)(d) dan 22C(2A) Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta. Berikut adalah peruntukan undang-undang tersebut:

Seksyen 22C(2)(d): Seorang perunding perejenan hartanah boleh membantu ejen hartanah berdaftar dalam amalan agensi hartanah.

Seksyen 22C(2A): Untuk maksud perenggan (2)(d), “perunding” bermaksud seseorang yang diambil bekerja oleh ejen hartanah berdaftar untuk membantunya dalam amalan agensi hartanah.

Oleh itu, satu pasukan REN boleh menjalankan perniagaan agensi hartanah selagi mereka diawasi oleh REA. Ini kerana, menurut undang-undang, REN bukanlah individu yang sah untuk menjalankan amalan agensi hartanah. Hanya REA yang mempunyai kuasa undang-undang untuk menjalankan tanggungjawab ini.

Namun, jika di cawangan terpencil tersebut tiada REA, REN yang beroperasi adalah secara haram. Ramai REN tidak mahu memahami perkara ini, jelas kerana mengejar keuntungan perniagaan. Tetapi mereka menyalahkan penguatkuasaan undang-undang dan peraturan yang ketat.

Antara alasan yang sering digunakan adalah seperti berikut, dalam amalan sebenar kebanyakan urusan diselesaikan:

• Tanpa memerlukan pengawasan REA
• Tanpa aduan kerana mereka dapat mematuhi undang-undang dengan baik walaupun tanpa REA
• Dengan bantuan peguam
• Walaupun dengan kehadiran REA, banyak isu masih tidak dapat diselesaikan

Sebahagian REN juga berpendapat bahawa melibatkan REA dalam operasi agensi adalah berlebihan, dan mereka beranggapan undang-undang hanya menyekat penyediaan perkhidmatan yang lebih meluas kepada orang awam. Dari perspektif mereka, orang awam tidak memerlukan undang-undang untuk melindungi diri mereka. Sekiranya orang awam tidak dapat membuat pilihan yang tepat, itu hanya menunjukkan kebodohan mereka. Jika anda tertipu, salahkan diri sendiri kerana mengapa anda begitu bodoh!

许多时候，偏远地区的新分支机构由代理商自行设立。他们渴望组建一个新的房地产谈判员（REN）团队，经营一张房地产代理业务网络。这是否合法？

法律规定，房地产谈判员（REN）是协助注册房地产代理（REA）的，如《房地产代理法》第22C(2)(d) 和 22C(2A) 条文中所述。法律原文如下：

第22C(2)(d)条：房地产谈判员 (REN) 可以协助注册房地产代理 (REA) 从事房地产代理业务。

第22C(2A)条：就第(2)(d)项而言，“谈判员” (REN) 指受雇于注册房地产代理并协助其从事房地产代理业务的人。

因此，只要由注册房地产代理（REA）监督，谈判员团队就可以经营房地产代理业务。原因是法律规定谈判员并不是从事房地产代理业务的合法主体，具备执业资格并承担此责任的是注册房地产代理（REA）。

然而，在这些偏远地区的新分支中，如果没有REA的监管，谈判员（REN）独立运营就是非法的。许多REN并不愿意理解这一点，显然是为了追求商业利益。但他们却将问题归咎于法律和法规的严格执行。

有些常见的借口包括，在实际操作中，大多数交易：

• 无需REA的监督也能完成
• 没有投诉，因为他们自认为能在没有REA的情况下依法合规
• 有律师的帮助
• 即使有REA，许多问题也无法解决

一些REN甚至认为由REA运营房地产代理业务是多余的，认为法律限制了为公众提供更多服务的可能性。在他们看来，公众并不需要法律来保护。如果公众不能正确选择，那就是太愚蠢了。如果被骗了，那只能怪自己，为什么你这么笨？

Why RENs cannot work remotely?

Many a time, remote places have new branches of agents who set things up for themselves. They aspire to operate a new team of RENs for a network of real estate agency business. Is this legitimate?

The law prescribes that the RENs are assisting the Registered Estate Agents, as in S.22C(2)(d) and S.22C (2A) The law is verbatim below:

S.22C (2)(d) A negotiator may assist a registered estate agent in the estate agency practice.

S.22C (2A) For the purpose of paragraph (2)(d), “negotiator” means a person who is employed by a registered estate agent to assist him in the estate agency practice.

Therefore, a team of RENs can operate business of estate agency practice as long as they are supervised by a REA. The reason is Negotiator is not the prescribed legal person to carry out estate agency practice, it is the REA in law who has the authority to practice to shoulder this responsibility.

Now that there is no REA for the remote branch, the RENs are operating illegally. This, many RENs do NOT want to understand. Obviously for the reasons of business gains. BUT, they blame it on the strict and rigid enforcement of the law and regulation.

There are excuses like in practice most of the deals are settled:

1. Without the need of supervision by REA
2. Without complain as they can comply to the law well without REA
3. With the help of the lawyers
4. Even with REA, many issues still cannot be solved

Some of the RENs even think that they is redundancy in operating agency by REA, and have the idea that law is to restrict wider services to the public. In their perspective, the public does NOT require any law to protect. It is just plain stupid if public cannot choose correctly, just blame onto yourself if you got cheated! Why you so stupid?