Author: ejenharta.com

Amalan Perejenan Hartanah (REAP) secara asasnya terikat kepada konsep pejabat, seperti yang dinyatakan dalam Standard 1 Amalan Perejenan Hartanah Malaysia (MEAS). Keperluan ini menekankan kepentingan mempunyai pejabat fizikal untuk menjalankan perkhidmatan perejenan hartanah dengan berkesan. Untuk memahami ini, adalah penting untuk terlebih dahulu mendefinisikan hartanah: ia merujuk kepada harta tidak alih—aset yang tidak boleh dipindahkan dan kekal terpacak di tanah. Ciri ini penting untuk memahami mengapa amalan perejenan hartanah berasaskan kepada lokasi geografi.

Tujuan utama perejenan hartanah adalah menyediakan perkhidmatan berkaitan dengan hartanah. Hartanah ini secara semula jadi terikat kepada lokasi geografi tertentu, yang memerlukan kehadiran agensi di kawasan berdekatan untuk menguruskan dan memberi perkhidmatan kepada harta tersebut dengan berkesan. Apabila sesebuah perejenan hartanah dilantik untuk mewakili hartanah, ia bertanggungjawab untuk menjaga kepentingan pemilik hartanah itu, yang sering termasuk memberi akses kepada pembeli atau penyewa berpotensi.

Sebagai contoh, apabila sesebuah hartanah disenaraikan untuk dijual atau disewa, perejenan hartanah akan memegang kunci untuk memudahkan sesi lawatan. Dalam kes hartanah yang berperabot atau diduduki oleh penyewa, keupayaan ejen untuk mengendalikan lawatan dan menangani isu penyewa menjadi lebih rumit. Jika sesebuah hartanah diuruskan oleh perejenan hartanah yang terletak jauh—contohnya, perejenan hartanah yang berpusat di Kuala Lumpur menguruskan hartanah di Ipoh—cabaran logistik akan timbul. Bolehkah pihak perejenan dengan segera bertindak balas kepada seorang yang berminat untuk melihat hartanah? Jika berlaku isu seperti barang-barang hilang di hartanah berperabot, adakah wajar untuk pemilik hartanah menghubungi pihak perejenan hartanah yang berada beratus-ratus kilometer jauhnya untuk menyelesaikan masalah tersebut?

Mempunyai pejabat di kawasan geografi yang sama dengan hartanah yang diuruskan bukan sahaja memudahkan komunikasi dan tindak balas yang berkesan tetapi juga meningkatkan kepercayaan antara firma perejenan hartanah dan pemilik hartanah. Semakin dekat perejenan hartanah dengan hartanah yang diuruskan, semakin baik ia dapat memberi perkhidmatan, mengatur lawatan, dan merundingkan perjanjian dalam masa yang sesuai.

Tambahan pula, jika sesebuah perejenan hartanah secara konsisten menguruskan hartanah di luar kawasan yang ditetapkan dan menghadapi cabaran berkaitan dengan masa perjalanan dan keupayaan tindak balas, mungkin tidak wajar untuk mengambil hartanah tersebut untuk diuruskan. Dalam kes sedemikian, perejenan hartanah tersebut perlu mempertimbangkan sama ada jumlah perniagaan tersebut wajar untuk menubuhkan pejabat tempatan, yang didaftarkan dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta (BOVAEP). Pejabat tempatan ini juga perlu mempunyai seorang pengurus residen yang merupakan ejen hartanah berdaftar untuk memastikan pematuhan undang-undang dan penyampaian perkhidmatan yang berkesan.

Walau bagaimanapun, terdapat perejenan hartanah yang beroperasi tanpa pejabat cawangan yang berdaftar. Ini adalah menyalahi undang-undang. Sudah tentu, disebabkan oleh ketamakan dan amalan yang tidak beretika, pejabat yang tidak sah tanpa ejen hartanah berdaftar ditubuhkan oleh Ibu Pejabat mereka atau Perunding Perejenan Hartanah (REN) yang aktif di lokasi tersebut. Orang awam perlu sedar tentang risiko yang diambil dengan amalan sebegini. Hak anda sebagai pemilik hartanah tidak boleh disalah urus oleh ejen-ejen yang tidak profesional ini. Mereka boleh hilang begitu sahaja, dan anda TIDAK mempunyai pejabat dengan Ejen Hartanah Berdaftar untuk membuat aduan!

Kesimpulannya, keperluan bahawa Amalan Perejenan Hartanah dijalankan dari pejabat fizikal adalah berakar umbi dalam keperluan praktikal pengurusan hartanah. Kehadiran tempatan bukan sahaja membolehkan perkhidmatan yang lebih baik tetapi juga selaras dengan tanggungjawab teras perejenan hartanah tersebut. Dengan mengutamakan relevansi geografi, perejenan hartanah dapat memenuhi tanggungjawab mereka dengan lebih berkesan, memastikan tahap perkhidmatan yang lebih tinggi untuk pemilik hartanah dan pelanggan.

房地产代理（REAP）办公室位置的重要性

房地产代理（REAP）与办公室的概念紧密相关，这一点在马来西亚房地产代理标准（MEAS）第一条中有明确规定。这一要求强调了拥有实体办公室以有效开展房地产代理服务的必要性。首先，我们需要定义房地产：它指的是不可移动的财产——无法迁移并永久固定在地面的资产。这个特征对理解房地产代理为何需要地理位置非常重要。

房地产代理的主要目的是提供与房地产相关的服务。这些财产与特定的地理位置密切相关，因此代理商需要在附近存在，以充分管理和服务这些资产。当代理商被委任代表一处物业时，它负责保护该物业所有者的利益，这通常包括为潜在买家或租户提供访问权限。

例如，当一处物业被列出出售或出租时，代理商持有钥匙以便于安排看房。在物业被出租或装饰的情况下，代理商进行看房和处理租户问题的能力变得更加复杂。如果一个代理商位于远离物业的位置，例如一个位于吉隆坡的代理商管理在怡保的物业，那么就会出现后勤挑战。代理商能否迅速回应对物业感兴趣的路人？如果出现问题，比如家具物业中的物品丢失，物业所有者是否合理地要联系几百公里外的代理商来解决？

在与所管理物业同一地理区域内设立办公室不仅能促进有效的沟通和响应，还能增强代理商与物业所有者之间的信任。代理商距离其挂牌物业越近，越能及时为客户提供服务、安排看房和谈判交易。

此外，如果一家代理商持续在指定区域之外服务物业，并面临旅行时间和响应能力相关的挑战，那么接手这些挂牌可能就不合适。在这种情况下，代理商应考虑业务量是否足以支持在当地建立一个办公室，并在估值、评估师、房地产代理和物业经理委员会（BOVAEP）注册。这个当地办公室还应配备一名注册房地产代理作为常驻经理，以确保合规性和有效的服务交付。

尽管如此，仍有一些机构在没有注册分支机构的情况下运营。这在法律上是非法的。由于贪婪和不当行为，这些没有注册房地产代理的非法办公室往往由其总部或在该地点活跃的注册房产代理人设立。公众必须意识到与这些做法相关的风险。作为房产所有者，您的权益不应被这些不专业的代理人侵犯。因为他们可能会一夜之间消失，而您无法找到注册房地产代理的办公室来投诉！

总之，规定房地产代理实践必须在实体办公室内进行的要求，根植于房地产管理的实际情况。地方性存在不仅能够提供更好的服务，还与代理商的核心责任相一致。通过优先考虑地理相关性，代理商可以更有效地履行其义务，确保为物业所有者和客户提供更高水平的服务。

Why Real Estate Agency Practice (REAP) is tagged to an Office?

Real Estate Agency Practice (REAP) is fundamentally tied to the concept of an office, as outlined in Standard 1 of the Malaysian Estate Agency Practice (MEAS). This requirement underscores the necessity of having a physical office to effectively conduct real estate agency services. To appreciate this, it’s essential to first define real estate: it refers to immovable properties—assets that cannot be relocated and are permanently affixed to the ground. This characteristic is crucial for understanding why real estate agency practices are geographically anchored.

The primary purpose of a real estate agency is to provide services related to real estate properties. These properties are inherently linked to specific geographical locations, necessitating an agency’s presence nearby to adequately manage and service these assets. When an agency is appointed to represent a property, it is responsible for safeguarding the interests of that property owner, which often includes access for potential buyers or tenants.

For example, when a property is listed for sale or rent, the agency holds the key to facilitate viewings. In cases where the property is furnished or occupied by a tenant, the agency’s ability to conduct viewings and address tenant concerns becomes more complex. If a property is managed by an agency located far away—say, an agency based in Kuala Lumpur managing properties in Ipoh—logistical challenges arise. Can the agency promptly respond to a passerby interested in viewing a property? If issues occur, such as missing items in a furnished property, is it reasonable for the property owner to contact an agency hundreds of kilometers away for resolution?

Having an office in the same geographical area as the properties being managed not only facilitates effective communication and responsiveness but also enhances trust between the agency and the property owner. The closer an agency is to its listings, the better it can serve clients, conduct viewings, and negotiate deals in a timely manner.

Furthermore, if an agency consistently serves properties outside its designated area and faces challenges related to travel time and responsiveness, it may not be appropriate to take on such listings. In such cases, the agency should consider whether the business volume justifies establishing a local office, registered with the Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (BOVAEP). This local office should also have a resident manager who is a registered estate agent to ensure compliance and effective service delivery.

Nevertheless, there are agencies which operate without registered branch offices. This is illegal in law. Of course, due to greed and malpractices, such illegal offices without a registered estate agents are set up by their HQ or RENs who are active in that location(s). The public must be aware of the risk they are taking with these kind of practices. Your rights as owners of properties cannot be mismanaged by these unprofessional agents. For, they can fly-by-night, and you do NOT have an Office with Registered Estate Agent to lodge your complaint!

In conclusion, the stipulation that Real Estate Agency Practice be conducted from a physical office is rooted in the practicalities of real estate management. A local presence not only enables better service but also aligns with the core responsibilities of an agency. By prioritizing geographical relevance, agencies can fulfill their obligations more effectively, ensuring a higher level of service for property owners and clients alike.

Mengapa REN tidak boleh bekerja tanpa diawasi?

Sering kali, di kawasan terpencil, terdapat cawangan baru yang ditubuhkan oleh ejen hartanah untuk kepentingan sendiri. Mereka bercita-cita untuk mengendalikan pasukan baru Perunding Perejenan Hartanah (REN) bagi membina rangkaian perniagaan agensi hartanah. Adakah ini sah?

Undang-undang menetapkan bahawa REN membantu Ejen Hartanah Berdaftar (REA), seperti yang dinyatakan dalam Seksyen 22C(2)(d) dan 22C(2A) Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta. Berikut adalah peruntukan undang-undang tersebut:

Seksyen 22C(2)(d): Seorang perunding perejenan hartanah boleh membantu ejen hartanah berdaftar dalam amalan agensi hartanah.

Seksyen 22C(2A): Untuk maksud perenggan (2)(d), “perunding” bermaksud seseorang yang diambil bekerja oleh ejen hartanah berdaftar untuk membantunya dalam amalan agensi hartanah.

Oleh itu, satu pasukan REN boleh menjalankan perniagaan agensi hartanah selagi mereka diawasi oleh REA. Ini kerana, menurut undang-undang, REN bukanlah individu yang sah untuk menjalankan amalan agensi hartanah. Hanya REA yang mempunyai kuasa undang-undang untuk menjalankan tanggungjawab ini.

Namun, jika di cawangan terpencil tersebut tiada REA, REN yang beroperasi adalah secara haram. Ramai REN tidak mahu memahami perkara ini, jelas kerana mengejar keuntungan perniagaan. Tetapi mereka menyalahkan penguatkuasaan undang-undang dan peraturan yang ketat.

Antara alasan yang sering digunakan adalah seperti berikut, dalam amalan sebenar kebanyakan urusan diselesaikan:

• Tanpa memerlukan pengawasan REA
• Tanpa aduan kerana mereka dapat mematuhi undang-undang dengan baik walaupun tanpa REA
• Dengan bantuan peguam
• Walaupun dengan kehadiran REA, banyak isu masih tidak dapat diselesaikan

Sebahagian REN juga berpendapat bahawa melibatkan REA dalam operasi agensi adalah berlebihan, dan mereka beranggapan undang-undang hanya menyekat penyediaan perkhidmatan yang lebih meluas kepada orang awam. Dari perspektif mereka, orang awam tidak memerlukan undang-undang untuk melindungi diri mereka. Sekiranya orang awam tidak dapat membuat pilihan yang tepat, itu hanya menunjukkan kebodohan mereka. Jika anda tertipu, salahkan diri sendiri kerana mengapa anda begitu bodoh!

许多时候，偏远地区的新分支机构由代理商自行设立。他们渴望组建一个新的房地产谈判员（REN）团队，经营一张房地产代理业务网络。这是否合法？

法律规定，房地产谈判员（REN）是协助注册房地产代理（REA）的，如《房地产代理法》第22C(2)(d) 和 22C(2A) 条文中所述。法律原文如下：

第22C(2)(d)条：房地产谈判员 (REN) 可以协助注册房地产代理 (REA) 从事房地产代理业务。

第22C(2A)条：就第(2)(d)项而言，“谈判员” (REN) 指受雇于注册房地产代理并协助其从事房地产代理业务的人。

因此，只要由注册房地产代理（REA）监督，谈判员团队就可以经营房地产代理业务。原因是法律规定谈判员并不是从事房地产代理业务的合法主体，具备执业资格并承担此责任的是注册房地产代理（REA）。

然而，在这些偏远地区的新分支中，如果没有REA的监管，谈判员（REN）独立运营就是非法的。许多REN并不愿意理解这一点，显然是为了追求商业利益。但他们却将问题归咎于法律和法规的严格执行。

有些常见的借口包括，在实际操作中，大多数交易：

• 无需REA的监督也能完成
• 没有投诉，因为他们自认为能在没有REA的情况下依法合规
• 有律师的帮助
• 即使有REA，许多问题也无法解决

一些REN甚至认为由REA运营房地产代理业务是多余的，认为法律限制了为公众提供更多服务的可能性。在他们看来，公众并不需要法律来保护。如果公众不能正确选择，那就是太愚蠢了。如果被骗了，那只能怪自己，为什么你这么笨？

Why RENs cannot work remotely?

Many a time, remote places have new branches of agents who set things up for themselves. They aspire to operate a new team of RENs for a network of real estate agency business. Is this legitimate?

The law prescribes that the RENs are assisting the Registered Estate Agents, as in S.22C(2)(d) and S.22C (2A) The law is verbatim below:

S.22C (2)(d) A negotiator may assist a registered estate agent in the estate agency practice.

S.22C (2A) For the purpose of paragraph (2)(d), “negotiator” means a person who is employed by a registered estate agent to assist him in the estate agency practice.

Therefore, a team of RENs can operate business of estate agency practice as long as they are supervised by a REA. The reason is Negotiator is not the prescribed legal person to carry out estate agency practice, it is the REA in law who has the authority to practice to shoulder this responsibility.

Now that there is no REA for the remote branch, the RENs are operating illegally. This, many RENs do NOT want to understand. Obviously for the reasons of business gains. BUT, they blame it on the strict and rigid enforcement of the law and regulation.

There are excuses like in practice most of the deals are settled:

1. Without the need of supervision by REA
2. Without complain as they can comply to the law well without REA
3. With the help of the lawyers
4. Even with REA, many issues still cannot be solved

Some of the RENs even think that they is redundancy in operating agency by REA, and have the idea that law is to restrict wider services to the public. In their perspective, the public does NOT require any law to protect. It is just plain stupid if public cannot choose correctly, just blame onto yourself if you got cheated! Why you so stupid?

Antara negara yang memiliki pasaran hartanah yang matang, terdapat sekurang-kurangnya tiga mekanisme dalam mengawasi transaksi hartanah.

• Pemilikan tanah dan kepentingan di dalamnya (individu).
• Mekanisme pembangunan – pemaju.
• Orang tengah dan perejenan jual beli.

Pemilikan Tanah/Penyewaan/Transaksi

Bahagian ini banyak berada di tangan ahli politik dan penggubal undang-undang negara – bidang kuasa undang-undang tanah (Kanun Tanah). Di Malaysia, undang-undang tanah utama adalah Kanun Tanah Negara di Semenanjung Malaysia, Kanun Tanah Sarawak (Bab 81) di Sarawak dan Ordinan Tanah Sabah di Sabah. Pejabat tanah masing-masing merupakan kuasa pentadbiran dalam hal-hal tanah, dengan kuasa eksekutif tertinggi terletak pada Pihak Berkuasa Negeri (Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri).

Mekanisme Pembangunan Pemaju dan Pembina

Undang-undang yang mengawal bahagian ini untuk tujuan kediaman adalah Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan & Pelesenan), dan Parlimen akan membahaskan Rang Undang-Undang baru yang dipanggil “Rang Undang-Undang Pembangunan Hartanah” untuk merangkumi hartanah bukan kediaman. Pembina dan pemaju adalah pengeluar hartanah, dan terdapat undang-undang yang melindungi pembeli (kediaman) dan akan segera merangkumi hartanah komersial, industri dan jenis hartanah lain.

Selain itu, baru-baru ini terdapat undang-undang baru – Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman yang akan dibentangkan semula di Parlimen untuk perkara-perkara yang berkaitan dengan penyewaan kediaman. Undang-undang sedang berubah dan orang ramai perlu sedar akan hak-hak mereka di bawah undang-undang untuk melindungi diri sendiri. Terdapat banyak penipuan di luar sana, terutama dengan cara penipuan yang lebih berteknologi tinggi, termasuk aplikasi fintech, proptech – lelong dan kelumpuk pelabur. Orang ramai boleh kehilangan sejumlah besar simpanan yang susah payah diperolehi hanya kerana keputusan yang salah. Oleh itu, adalah amat penting untuk mengawal orang-tengah yang menjalankan peranan sebagai ejen.

Orang-Tengah dalam Transaksi

Transaksi (“urusan”) dijalankan antara pihak-pihak yang memiliki atau menyewa hartanah. Dalam banyak kes, pemilik tidak mengendalikan urusan tersebut secara peribadi. Ini sering berlaku dalam pemindahan hak milik tanah. Peguam adalah profesional yang mengendalikan proses urusan ini, dan mereka memastikan pemindahan hak milik dan pertukaran wang atau manfaat dalam transaksi ini berlaku dengan lancar.

Sudah tentu, dalam keadaan kampung dan tempat desa di mana mungkin tiada peguam (amalan undang-undang berdaftar), Penghulu kampung atau ketua kampung akan menjadi orang-tengah. Dalam hal ini, pejabat daerah atau jika ada pejabat tanah, pentadbir atau pegawai pejabat tanah juga menjadi pegawai dan orang-tengah dalam transaksi ini.

Jenis orang-tengah lain adalah broker dan ejen, penilai dan pengurus hartanah juga. Mereka adalah perantara yang memudahkan urusan transaksi – sama ada pemindahan hak milik – beli dan jual, atau pajakan, sewaan atau penyewaan.

Di Malaysia, bidang undang-undang yang mengawal orang-tengah untuk memastikan pembeli dan penyewa dilindungi adalah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta, 1981. Sebab utama adalah kerana pada masa lalu, ramai orang telah tertipu dalam membeli atau menyewa hartanah. Ramai yang telah kehilangan beribu-ribu dan puluhan ribu ringgit dalam penipuan haram ini.

Di bawah undang-undang ini, perantara untuk transaksi hartanah, yang melibatkan mana-mana 5 aktiviti-aktiviti di bawah ini adalah dalam definisi “Amalan Ejen Hartanah” S.22B(1A):

Seorang ejen yang terlibat dalam aktiviti berikut untuk yuran, komisen, ganjaran atau pertimbangan lain:

• Menjual hartanah
• Mencari untuk membeli atau menyewa hartanah
• Menyewa, memajak atau menyewakan hartanah
• Memperkenalkan atau mempromosikan atau mengiklankan hartanah untuk tujuan di atas
• Pentadbiran penyewaan hartanah

adalah dikawal di bawah undang-undang ini.

Orang yang layak untuk menjalankan “amalan ejen hartanah” di atas dalam undang-undang dipanggil “Ejen Hartanah Berdaftar” – REA. Oleh itu, melainkan seseorang itu secara sah memenuhi syarat sebagai Ejen Hartanah Berdaftar (REA), adalah suatu tindakan jenayah untuk terlibat dalam urusan di atas – menjual, mencari, menyewa, memperkenalkan dan pentadbiran penyewaan mana-mana hartanah.

Siapa itu Perunding Perejenan Hartanah (REN)?

Undang-undang membenarkan orang ini – REA, untuk mengupah atau mendirikan pasukan jurujualnya – Perunding Perejenan Hartanah. Setiap REA yang memegang kuasa untuk menjalankan amalan – ‘authority to practice’ dibenarkan mengadakan tidak lebih dari lima puluh (50) orang REN. REN ini bekerja di bawah pengawasan REA ini seolah-olah kerja itu dijalankan oleh REA sendiri.

REN menyertai firma yang ditubuhkan oleh REA untuk menjalankan perkhidmatan Amalan Ejen Hartanah. Undang-undang juga menyatakan bahawa profesion amalan ejen hartanah hanya boleh dijalankan di bawah FIRMA (S.23 Amalan oleh Firma). Oleh itu, REN hanya boleh menyertai Firma Ejen Hartanah Berdaftar, dan bukan sekadar MANA-MANA FIRMA!

Oleh itu, JANGAN hanya ikut mana-mana orang yang mendakwa sah mengambil anda sebagai REN sehingga anda telah memastikan pejabat Amalan Ejen Hartanah Berdaftar (firma) yang mematuhi undang-undang. Kerana anda mungkin tertipu!

Bagaimana saya tahu saya menyertai FIRMA yang betul?

Pendaftaran firma ejen hartanah disertakan dengan Nombor. Berikut adalah tiga jenis firma:

E(1) XXXX – Sebuah Firma Ejen Hartanah Syarikat Sendirian Berhad.
E(2) XXXX – Sebuah Firma Ejen Hartanah Perkongsian.
E(3) XXXX – Sebuah Firma Ejen Hartanah Pemilikan Tunggal.

Terdapat peraturan dan Piawaian untuk diikuti semasa mengendalikan Firma Ejen Hartanah Berdaftar. Khususnya, nombor pendaftaran dan lambang Lembaga (tanda logo) mesti dipamerkan dengan jelas di papan perniagaan yang tergantung di luar pejabat. Selain itu, sijil penubuhan (sijil pendaftaran perniagaan) dan sijil amalan tahunan (kuasa untuk menjalankan amalan sebagai firma) mesti dipamerkan di tempat yang jelas di dalam pejabat (Peraturan 25G Kuasa untuk menjalankan amalan).

Oleh itu, demi menyertai firma ejen hartanah berdaftar yang sah, anda mesti memastikan anda dapat melihat sijil-sijil dan keperluan pendaftaran ini dipamerkan secara terang di pejabat. Jika TIDAK, anda mungkin tersalah MENYERTAI FIRMA YANG HARAM/PALSU! ANDA MUNGKIN DIMANIPULASIKAN UNTUK MENYERTAI PENIPUAN!

Sila memastikan SIAPA dan APA yang perlu diperhatikan apabila anda memilih untuk menyertai sesebuah firma perejenan hartanah. JANGAN tertipu!

在许多房地产市场已经成熟的国家中，至少有三种机制来监督房地产交易。

• 土地所有权及其权益。
• 开发机制 – 开发商。
• 市场中介和产权转移专业人员。

土地所有权/租赁/交易

这一部分主要由国家的政治家和立法者掌控——土地法的司法管辖区。在马来西亚，主要的土地立法是西马的《国家土地法典》，沙捞越的《沙捞越土地法典》（第81章），以及沙巴的《沙巴土地条例》。各地的土地办公室是土地事务的行政权力机构，最高执行权力在州当局手中。

开发商和建设者的开发机制

目前，住宅用途的法律是《住房发展（控制与许可）法》，议会即将讨论一项新法案——《房地产发展法案》，涵盖非住宅地产。建设者和开发商是房地产的生产者，法律保护买家（住宅），并很快将包括商业、工业和其他房地产类型。

此外，最近还有一项新的法律——《住宅租赁法案》，将重新提交议会讨论，涉及住宅租赁事务。法律在不断变化，公众需要了解法律下的权利以保护自己。尤其是随着高科技诈骗手段的增加，如金融科技、房地产科技应用、拍卖和投资俱乐部，许多人可能因错误决定而被骗走大量积蓄。因此，规范执行代理角色的中介是至关重要的。

交易中介

交易（“交易”）在拥有或租赁房地产的各方之间进行。在许多情况下，业主不会亲自处理交易事宜。产权转让通常由律师处理，他们确保最终的所有权转移和资金或利益的交换。

当然，在没有注册律师事务所的乡村和村庄，村长或村头会成为中介。在这种情况下，区办公室或如果有土地办公室，土地管理员也会成为注册的官员。

另一种类型的中介是经纪人和代理人、估价师和物业经理。他们是促进交易的中介——无论是所有权转让、买卖，还是租赁、出租或租借。

在马来西亚，规范中介以确保买家和租户得到保护的法律是《1981年估价师、评估师、房地产代理和物业经理法》。主要原因是过去很多人被骗子骗去买或租物业，损失了成千上万的钱。

根据这部法律，从事以下五种活动的中介属于“房地产代理业务”定义的范围内，S.22B(1A)：

作为中介从事以下活动以获取费用、佣金、报酬或其他对价：

• 出售物业
• 寻找购买或租赁物业
• 租赁、出租或租借物业
• 宣传或广告物业以达上述目的
• 租赁管理

都受到这部法律的监管。

这个有资格从事上述“房地产代理业务”的人依法称为“已注册房地产代理”（REA）。因此，除非一个人合法地成为已注册房地产代理（REA），从事上述交易——出售、寻找、租赁、宣传和租赁管理的行为是刑事行为。

什么是房地产中介（REN）？

法律允许这个人—— 已注册房地产代理 （REA），招聘他的销售团队——房地产中介 （REN）。每个持有执业资格的已注册房地产代理 （REA）可以招聘最多五十（50）个房地产中介 REN。这些 REN 在 REA 的监督下工作，就像工作是由 REA 亲自进行的一样。

REN 加入 REA 设立的公司，进行房地产代理业务。法律还规定，房地产代理业务只能在公司下进行（S.23公司执业）。因此，REN 只能加入注册的房地产代理公司，而不是任何公司！

因此，不要随便跟随声称合法招聘你的人，除非你能看到符合法律的注册房地产代理公司的办公室。因为你可能会被骗！

那么，我怎么知道我加入了正确的公司？

房地产代理公司的注册附带一个编号。以下是三种类型的公司：

• E(1) XXXX – 一家私人有限公司房地产代理公司。
• E(2) XXXX – 一家合伙制房地产代理公司。
• E(3) XXXX – 一家独资房地产代理公司。

在运营注册房地产代理公司时，有法规和标准需遵循。特别是注册编号和董事会徽章必须在办公室外的招牌上清楚展示。此外，公司注册证书（企业注册证书）和年度执业证书（公司执业许可证）必须在办公室内的显眼位置展示（规则25G执业许可证）。

因此，对于想要加入合法注册房地产代理公司的你来说，你必须确保能看到这些证书和注册要求在办公室内公开展示。如果没有，你可能正在加入一个非法的骗子公司！你可能会被操控加入一个骗局！

请了解选择加入房地产代理业务时需要注意的事项。不要被骗！

In many countries which have matured real estate market, there are at least three (3) mechanisms in overseeing the transactions of real estate.

1. Ownership of land and interest therein.
2. Developing mechanisms – the developers.
3. Market intermediaries and conveyancing professionals.

Land ownership/tenancy/dealings

This part is much in the hand of the politicians and the law makers of the country – the jurisdiction of the land laws. In Malaysia, the main land legislation is National Land Code in West Malaysia, Sarawak Land Code (Chapter 81) in Sarawak and Sabah Land Ordinance in Sabah. The respective land offices are the administrative power of land matters, with the top executive power in the State Authority.

Developing mechanism of developers and builders

The law currently governing this part is for residential purpose – Housing Development (Control & Licencing) Act, and the Parliament is soon to debate on the new Bill called “Real Property Development Bill” to cover those non-residential real estates. Builders and developers are the producers of the real estate, and there are laws which safeguard the buyers (residential) and soon to include commercial, industrial and other real estate types.

In addition, recently there is a new law – Residential Tenancy Bill to be re-tabled in the Parliament for matters relating to residential rental. The laws are changing and public need to be aware of your rights under the law to protect yourselves. There are many con-artists out there, especially with the more high-tech ways of scams, including the fintech, proptech applications – lelong and investor clubs. People could get scammed away huge sum of hard-earned saving just over a wrong decision. Therefore, it is of paramount importance to regulate the intermediaries who carry out the role as agents.

Intermediary in transactions

The transactions (“dealings”) are carried out between parties who own or engage in tenancy of the real estate. In many instances, the owners are not personally handling the transaction matters. This is commonly seen in conveyancing. Lawyers are the professionals handling this process of dealings, and they ensure the eventual ownership transfer and exchange of money or benefits in this transactions.

Of course, in the case of kampung and villages where there could be no lawyer (registered legal practice), the kampung Penghulu, or village headman would become the intermediary. In this matter, the district office or if there is land office, the land administrator also become the officers in this transaction.

Another type of intermediaries are the brokers and agents, valuers and property managers as well. They are intermediaries who facilitate the transaction dealings – be it ownership transfer – buy and sell, or leasing, letting or renting.

In Malaysia, this area of law which regulates the intermediaries to ensure buyers and tenants are protected is Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act, 1981. The main reason is because in the past, a lot of people were being scammed to buy or rent properties. Many have lost thousand and ten of thousand of money to these illegal con-artists.

Under this law, an intermediary for real estate transactions, being any of the 5 activities below are within the definition of “Estate Agency Practice” S.22B(1A) :-

An intermediary who engage in the below activity(ies) for a fee, commission, reward or other consideration-

1. Selling a property
2. Sourcing to buy or to rent a property
3. Leasing or letting or renting a property
4. Making known or promote or advertise a property for the above purpose(s)
5. Tenancy administration

is regulated under this law.

This person who qualifies to carry out the above “estate agency practice” is in law called a “Registered Estate Agent” – REA. Hence, unless a person is legally qualified as Registered Estate Agent (REA), it is criminal act to engage in the above dealings – selling, sourcing, renting, making known and tenancy admin of any property.

Who then is Real Estate Negotiator (REN)?

The law allows this person – REA, to recruit his or her team of salespersons – Real Estate Negotiators. Every REA who hold the authority to practice is allowed to recruit a maximum of fifty (50) persons of RENs. These RENs work under the supervision of this REA as if the work is carried out by the REA himself/herself.

The REN joins the firm which is set up by the REA to carry out the service of Estate Agency Practice. The law also specifies that the profession of estate agency practice is only to be carried out under a FIRM (S.23 Practice by Firms). Hence, a REN can only join a Registered Real Estate Agency Firm, and not just ANY FIRM!

Therefore, do NOT just follow any person who claims to be legitimate recruiting you until and unless you could see the office of Registered Real Estate Agency Practice (a firm) complying to the law. Because you could be scammed!

How then do I know I am joining the correct FIRM?

The registration of an estate agency firm comes with a Number. Below are the three types of firms:-

• E(1) XXXX – A Sendirian Berhad Real Estate Agency Firm.
• E(2) XXXX – A partnership Real Estate Agency Firm.
• E(3) XXXX – A soleproprietorship Real Estate Agency Firm.

There are regulations and Standards to follow when operating a Registered Real Estate Agency Firm. Particularly, the registration number and board crest have to be clearly exhibited in the signboard hanging outside the office. Moreover, the certificates of incorporation (certificate of registration for enterprise) and annual certificate of practice (authority to practice as a firm) have to be displayed in a conspicuous place within the office (Rule 25G Authority to Practice).

Therefore, for you who want to join a legitimate registered real estate agency firm, you must ensure you are able to see these certificates and registration requirements being publicly exhibited in the office. If NOT, you might be JOINING AN ILLEGAL BOGUS FIRM! YOU MIGHT BE MANIPULATED TO JOIN A SCAM!

Understand WHO and WHAT to look for when you select to join an estate agency practice. DO NOT be scammed!