Month: July 2024

Antara negara yang memiliki pasaran hartanah yang matang, terdapat sekurang-kurangnya tiga mekanisme dalam mengawasi transaksi hartanah.

• Pemilikan tanah dan kepentingan di dalamnya (individu).
• Mekanisme pembangunan – pemaju.
• Orang tengah dan perejenan jual beli.

Pemilikan Tanah/Penyewaan/Transaksi

Bahagian ini banyak berada di tangan ahli politik dan penggubal undang-undang negara – bidang kuasa undang-undang tanah (Kanun Tanah). Di Malaysia, undang-undang tanah utama adalah Kanun Tanah Negara di Semenanjung Malaysia, Kanun Tanah Sarawak (Bab 81) di Sarawak dan Ordinan Tanah Sabah di Sabah. Pejabat tanah masing-masing merupakan kuasa pentadbiran dalam hal-hal tanah, dengan kuasa eksekutif tertinggi terletak pada Pihak Berkuasa Negeri (Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri).

Mekanisme Pembangunan Pemaju dan Pembina

Undang-undang yang mengawal bahagian ini untuk tujuan kediaman adalah Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan & Pelesenan), dan Parlimen akan membahaskan Rang Undang-Undang baru yang dipanggil “Rang Undang-Undang Pembangunan Hartanah” untuk merangkumi hartanah bukan kediaman. Pembina dan pemaju adalah pengeluar hartanah, dan terdapat undang-undang yang melindungi pembeli (kediaman) dan akan segera merangkumi hartanah komersial, industri dan jenis hartanah lain.

Selain itu, baru-baru ini terdapat undang-undang baru – Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman yang akan dibentangkan semula di Parlimen untuk perkara-perkara yang berkaitan dengan penyewaan kediaman. Undang-undang sedang berubah dan orang ramai perlu sedar akan hak-hak mereka di bawah undang-undang untuk melindungi diri sendiri. Terdapat banyak penipuan di luar sana, terutama dengan cara penipuan yang lebih berteknologi tinggi, termasuk aplikasi fintech, proptech – lelong dan kelumpuk pelabur. Orang ramai boleh kehilangan sejumlah besar simpanan yang susah payah diperolehi hanya kerana keputusan yang salah. Oleh itu, adalah amat penting untuk mengawal orang-tengah yang menjalankan peranan sebagai ejen.

Orang-Tengah dalam Transaksi

Transaksi (“urusan”) dijalankan antara pihak-pihak yang memiliki atau menyewa hartanah. Dalam banyak kes, pemilik tidak mengendalikan urusan tersebut secara peribadi. Ini sering berlaku dalam pemindahan hak milik tanah. Peguam adalah profesional yang mengendalikan proses urusan ini, dan mereka memastikan pemindahan hak milik dan pertukaran wang atau manfaat dalam transaksi ini berlaku dengan lancar.

Sudah tentu, dalam keadaan kampung dan tempat desa di mana mungkin tiada peguam (amalan undang-undang berdaftar), Penghulu kampung atau ketua kampung akan menjadi orang-tengah. Dalam hal ini, pejabat daerah atau jika ada pejabat tanah, pentadbir atau pegawai pejabat tanah juga menjadi pegawai dan orang-tengah dalam transaksi ini.

Jenis orang-tengah lain adalah broker dan ejen, penilai dan pengurus hartanah juga. Mereka adalah perantara yang memudahkan urusan transaksi – sama ada pemindahan hak milik – beli dan jual, atau pajakan, sewaan atau penyewaan.

Di Malaysia, bidang undang-undang yang mengawal orang-tengah untuk memastikan pembeli dan penyewa dilindungi adalah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta, 1981. Sebab utama adalah kerana pada masa lalu, ramai orang telah tertipu dalam membeli atau menyewa hartanah. Ramai yang telah kehilangan beribu-ribu dan puluhan ribu ringgit dalam penipuan haram ini.

Di bawah undang-undang ini, perantara untuk transaksi hartanah, yang melibatkan mana-mana 5 aktiviti-aktiviti di bawah ini adalah dalam definisi “Amalan Ejen Hartanah” S.22B(1A):

Seorang ejen yang terlibat dalam aktiviti berikut untuk yuran, komisen, ganjaran atau pertimbangan lain:

• Menjual hartanah
• Mencari untuk membeli atau menyewa hartanah
• Menyewa, memajak atau menyewakan hartanah
• Memperkenalkan atau mempromosikan atau mengiklankan hartanah untuk tujuan di atas
• Pentadbiran penyewaan hartanah

adalah dikawal di bawah undang-undang ini.

Orang yang layak untuk menjalankan “amalan ejen hartanah” di atas dalam undang-undang dipanggil “Ejen Hartanah Berdaftar” – REA. Oleh itu, melainkan seseorang itu secara sah memenuhi syarat sebagai Ejen Hartanah Berdaftar (REA), adalah suatu tindakan jenayah untuk terlibat dalam urusan di atas – menjual, mencari, menyewa, memperkenalkan dan pentadbiran penyewaan mana-mana hartanah.

Siapa itu Perunding Perejenan Hartanah (REN)?

Undang-undang membenarkan orang ini – REA, untuk mengupah atau mendirikan pasukan jurujualnya – Perunding Perejenan Hartanah. Setiap REA yang memegang kuasa untuk menjalankan amalan – ‘authority to practice’ dibenarkan mengadakan tidak lebih dari lima puluh (50) orang REN. REN ini bekerja di bawah pengawasan REA ini seolah-olah kerja itu dijalankan oleh REA sendiri.

REN menyertai firma yang ditubuhkan oleh REA untuk menjalankan perkhidmatan Amalan Ejen Hartanah. Undang-undang juga menyatakan bahawa profesion amalan ejen hartanah hanya boleh dijalankan di bawah FIRMA (S.23 Amalan oleh Firma). Oleh itu, REN hanya boleh menyertai Firma Ejen Hartanah Berdaftar, dan bukan sekadar MANA-MANA FIRMA!

Oleh itu, JANGAN hanya ikut mana-mana orang yang mendakwa sah mengambil anda sebagai REN sehingga anda telah memastikan pejabat Amalan Ejen Hartanah Berdaftar (firma) yang mematuhi undang-undang. Kerana anda mungkin tertipu!

Bagaimana saya tahu saya menyertai FIRMA yang betul?

Pendaftaran firma ejen hartanah disertakan dengan Nombor. Berikut adalah tiga jenis firma:

E(1) XXXX – Sebuah Firma Ejen Hartanah Syarikat Sendirian Berhad.
E(2) XXXX – Sebuah Firma Ejen Hartanah Perkongsian.
E(3) XXXX – Sebuah Firma Ejen Hartanah Pemilikan Tunggal.

Terdapat peraturan dan Piawaian untuk diikuti semasa mengendalikan Firma Ejen Hartanah Berdaftar. Khususnya, nombor pendaftaran dan lambang Lembaga (tanda logo) mesti dipamerkan dengan jelas di papan perniagaan yang tergantung di luar pejabat. Selain itu, sijil penubuhan (sijil pendaftaran perniagaan) dan sijil amalan tahunan (kuasa untuk menjalankan amalan sebagai firma) mesti dipamerkan di tempat yang jelas di dalam pejabat (Peraturan 25G Kuasa untuk menjalankan amalan).

Oleh itu, demi menyertai firma ejen hartanah berdaftar yang sah, anda mesti memastikan anda dapat melihat sijil-sijil dan keperluan pendaftaran ini dipamerkan secara terang di pejabat. Jika TIDAK, anda mungkin tersalah MENYERTAI FIRMA YANG HARAM/PALSU! ANDA MUNGKIN DIMANIPULASIKAN UNTUK MENYERTAI PENIPUAN!

Sila memastikan SIAPA dan APA yang perlu diperhatikan apabila anda memilih untuk menyertai sesebuah firma perejenan hartanah. JANGAN tertipu!

在许多房地产市场已经成熟的国家中，至少有三种机制来监督房地产交易。

• 土地所有权及其权益。
• 开发机制 – 开发商。
• 市场中介和产权转移专业人员。

土地所有权/租赁/交易

这一部分主要由国家的政治家和立法者掌控——土地法的司法管辖区。在马来西亚，主要的土地立法是西马的《国家土地法典》，沙捞越的《沙捞越土地法典》（第81章），以及沙巴的《沙巴土地条例》。各地的土地办公室是土地事务的行政权力机构，最高执行权力在州当局手中。

开发商和建设者的开发机制

目前，住宅用途的法律是《住房发展（控制与许可）法》，议会即将讨论一项新法案——《房地产发展法案》，涵盖非住宅地产。建设者和开发商是房地产的生产者，法律保护买家（住宅），并很快将包括商业、工业和其他房地产类型。

此外，最近还有一项新的法律——《住宅租赁法案》，将重新提交议会讨论，涉及住宅租赁事务。法律在不断变化，公众需要了解法律下的权利以保护自己。尤其是随着高科技诈骗手段的增加，如金融科技、房地产科技应用、拍卖和投资俱乐部，许多人可能因错误决定而被骗走大量积蓄。因此，规范执行代理角色的中介是至关重要的。

交易中介

交易（“交易”）在拥有或租赁房地产的各方之间进行。在许多情况下，业主不会亲自处理交易事宜。产权转让通常由律师处理，他们确保最终的所有权转移和资金或利益的交换。

当然，在没有注册律师事务所的乡村和村庄，村长或村头会成为中介。在这种情况下，区办公室或如果有土地办公室，土地管理员也会成为注册的官员。

另一种类型的中介是经纪人和代理人、估价师和物业经理。他们是促进交易的中介——无论是所有权转让、买卖，还是租赁、出租或租借。

在马来西亚，规范中介以确保买家和租户得到保护的法律是《1981年估价师、评估师、房地产代理和物业经理法》。主要原因是过去很多人被骗子骗去买或租物业，损失了成千上万的钱。

根据这部法律，从事以下五种活动的中介属于“房地产代理业务”定义的范围内，S.22B(1A)：

作为中介从事以下活动以获取费用、佣金、报酬或其他对价：

• 出售物业
• 寻找购买或租赁物业
• 租赁、出租或租借物业
• 宣传或广告物业以达上述目的
• 租赁管理

都受到这部法律的监管。

这个有资格从事上述“房地产代理业务”的人依法称为“已注册房地产代理”（REA）。因此，除非一个人合法地成为已注册房地产代理（REA），从事上述交易——出售、寻找、租赁、宣传和租赁管理的行为是刑事行为。

什么是房地产中介（REN）？

法律允许这个人—— 已注册房地产代理 （REA），招聘他的销售团队——房地产中介 （REN）。每个持有执业资格的已注册房地产代理 （REA）可以招聘最多五十（50）个房地产中介 REN。这些 REN 在 REA 的监督下工作，就像工作是由 REA 亲自进行的一样。

REN 加入 REA 设立的公司，进行房地产代理业务。法律还规定，房地产代理业务只能在公司下进行（S.23公司执业）。因此，REN 只能加入注册的房地产代理公司，而不是任何公司！

因此，不要随便跟随声称合法招聘你的人，除非你能看到符合法律的注册房地产代理公司的办公室。因为你可能会被骗！

那么，我怎么知道我加入了正确的公司？

房地产代理公司的注册附带一个编号。以下是三种类型的公司：

• E(1) XXXX – 一家私人有限公司房地产代理公司。
• E(2) XXXX – 一家合伙制房地产代理公司。
• E(3) XXXX – 一家独资房地产代理公司。

在运营注册房地产代理公司时，有法规和标准需遵循。特别是注册编号和董事会徽章必须在办公室外的招牌上清楚展示。此外，公司注册证书（企业注册证书）和年度执业证书（公司执业许可证）必须在办公室内的显眼位置展示（规则25G执业许可证）。

因此，对于想要加入合法注册房地产代理公司的你来说，你必须确保能看到这些证书和注册要求在办公室内公开展示。如果没有，你可能正在加入一个非法的骗子公司！你可能会被操控加入一个骗局！

请了解选择加入房地产代理业务时需要注意的事项。不要被骗！